新华财经上海1月7日电 岁末年初，位于上海新天地、起步价1399元／晚的安达仕酒店，却被北京国资旗下的京投发展“0元购”了。这座位于上海核心商圈的五星级酒店，作为凯悦集团在亚洲布局的首家安达仕品牌酒店，为何会陷入如此矛盾境地？对此，多位业内专家表示，其背后折射出的外资退出、内资“压舱”的市场现象，以及“小而美”资产崛起的行业趋势，正深刻改写中国酒店业的投资格局。
所谓“0元购”：高负债下的资产腾挪
上海新天地安达仕酒店开业十余年来，其实已经历经多次易主，从外资到港资，从民营到国资，每一次更迭都与国内高端酒店资产在不同经济周期中的沉浮所交叠。
这座位于上海新天地这个超级商圈的五星级酒店，最初的构想来自美籍华裔企业家廖凯原的双子酒店计划。2015年香港瑞安房地产接手并引入凯悦旗下安达仕品牌进行运营，借助国际品牌影响力和成熟管理体系，将项目打造成上海高端酒店市场的标杆之作。2018年前后，浙商财团在市场高位时高价接盘，成为第三任持有者，彼时恰逢房地产行业与酒店业的双重繁荣期。而在2025年底，北京国资背景的京投发展以所谓“0元购”的方式获得了这家酒店的控股权。
根据京投发展（600683.SH）的公告，京投发展此前持有上海礼仕（即上海新天地安达仕酒店的项目运营主体）55%股权。此次交易中，公司以0元受让Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕剩余45%股权，同时以3500万元收购复地集团对上海礼仕的债权，该债权截至2025年8月31日的本金及利息合计约2.09亿元。交易完成后，京投发展实现对上海礼仕的100%控股。
值得注意的是，京投发展自2023年起已经数次向上海礼仕提供财务资助，但在上述股权及债权收购完成后，其拟对上海礼仕的财务资助进行展期，不计收利息。概括言之，此次所谓“0元购”，实质上是“0元股权+折价债权+无息借款”的组合。
“这类交易我们叫做承债的收购，对价是要把负债加回去的。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，哪怕是“零元购”，整个物业的价值也应是0加上总的负债。
图为2025年12月2日京投发展发布的公告
京投发展披露的上海礼仕的财务信息显示，上海新天地安达仕酒店实质上已经严重“资不抵债”：至2025年9月30日，上海礼仕资产总额为8.10亿元，负债总额25.28亿元，净资产为-17.18亿元。
新华财经查阅携程旅行等第三方预订平台显示，以2026年2月16日（除夕）为例，该酒店一间大床或双床房的价格从1329元至2373元不等，一间套房或主题房的价格从2488元至9999元不等。
资本换手：外资阶段性撤出，稳健型内资积极补位
上海新天地安达仕酒店的易主，是当前中国酒店资产市场资本结构重构的一个缩影。戴德梁行华东区总经理黎庆文分析表示，近年来外资机构、传统房企等主体相继退出持有人行列；而内资，尤其是追求稳健回报的投资者，成为市场主要接盘力量，投资逻辑从规模扩张转向收益确定性。
外资退出酒店资产的趋势已持续数年。早期进入中国市场的外资酒店集团与投资机构，在经历多年运营后，面临着盈利增速放缓、资产增值空间收窄等问题。尤其是高端酒店市场竞争加剧，叠加疫情后消费复苏不及预期，部分外资选择出售资产回笼资金。除了上海新天地安达仕的前外资股东退出外，类似案例在市场中屡见不鲜，外资通过股权转让、资产出售等方式，逐步收缩在中国酒店重资产领域的布局，转而聚焦轻资产运营与品牌输出。
与此同时，包括国资在内的追求稳健回报的内资群体逐渐成为酒店资产市场的核心买家。京投发展收购上海新天地安达仕、各地城投公司参与酒店资产拍卖等案例，体现了国资在盘活存量资产、稳定市场方面的作用。国资平台往往具备资金成本低、风险承受能力强的优势，能够承接这类重资产项目，并通过长期运营与资源整合实现资产增值。追求稳健回报的机构投资者也积极入局，这类投资者更关注资产的现金流稳定性而非短期增值，对投资回报率的要求相对理性。
“一家1亿元至3亿元的酒店，目前市场能提供的收益回报稳定在5%左右。”卢强举例称，有部分去年从资本市场获得了高额收益的投资人为了均衡资产配置，近期也在寻找合适的酒店资产标的。
仲量联行也在近期报告中明确提出，对于资金充裕且具备长远视野的投资者而言，当前市场环境正提供一个难得的“买方窗口期”。其表示，市场的调整期也伴随着投资主体的代际更替。传统的机构投资者正在审慎调整策略，而国内高净值人士、海外华人家族办公室及中东战略基金等“新钱”正成为越来越重要的市场力量。
聚焦确定性：“小而美”受到市场追捧
据戴德梁行数据，2025年上海大宗交易市场中，酒店板块有6宗交易，除上海新天地安达仕酒店45%的股权交易外，全部为总价低于3亿元的精品酒店。戴德梁行同时预测称，3亿元以内稳定收益中小交易标的在流动性、风险偏好及估值分歧的影响下，预计仍将是2026年大宗交易市场的主流。
由此可见，在重资产酒店面临盈利压力与资本换手的同时，“小而美”的中小体量酒店资产正受到市场热捧，成为酒店业投资的新风口。
这一趋势背后，是投资者风险偏好与消费需求变化共同作用的结果。综合业内专家观点，“小而美”酒店资产的核心优势在于灵活高效与风险可控。迈点研究院概括表示，这类资产位置往往不差，可能在热门商圈、景区周边；产权清晰，减少收购风险；改造难度小，资金与时间成本可控。在消费需求多元化、个性化背景下，“小而美”的酒店能精准定位小众客群，打造特色主题，提供个性化服务。相比大型酒店，其运营灵活，能快速响应市场变化。投资者投入相对少，回收成本周期短，即便市场波动，抗风险能力也更强。这种投资模式契合当下追求高效、灵活的投资理念，因而吸引众多投资者关注。
具体到投资标的的选择，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区投资交易副总裁魏骏亚建议，投资者应聚焦于具备独特竞争优势的资产，例如资产具备无可替代的地理位置、强大的品牌影响力与卓越的运营效率。“在不确定性中，这些是确定性的价值支撑。”
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